Una storica società di persone operante nel settore edile, con oltre trent’anni di radicamento sul territorio e una forte impronta familiare, ha manifestato l’esigenza di progettare e realizzare la propria nuova sede operativa e amministrativa. Individuato un terreno edificabile idoneo sia alle necessità attuali sia a futuri sviluppi dimensionali, l’azienda ha formalizzato l’operazione sottoscrivendo un contratto preliminare di compravendita.

Successivamente, con il supporto del proprio studio tecnico di fiducia, la società ha predisposto il progetto esecutivo e il relativo computo metrico estimativo. Definiti gli aspetti tecnici, il cliente si è rivolto a Finetica per individuare la migliore copertura finanziaria.

In stretta sinergia con il cliente e con il suo commercialista, è stata avviata un’analisi strategica per individuare la soluzione finanziaria più efficiente, valutando e scartando le seguenti opzioni:

• Leasing immobiliare in stato avanzamento lavori (SAL): soluzione esclusa a causa di due forti criticità. Da un lato, l’operazione avrebbe richiesto un maxicanone iniziale eccessivamente elevato, con un conseguente drenaggio di liquidità aziendale. Dall’altro, l’impatto fiscale sarebbe stato troppo penalizzante: l’ammortamento accelerato tramite i canoni di leasing avrebbe generato costi annui sproporzionati rispetto ai volumi di bilancio, portando l’azienda in perdita d’esercizio per diversi anni.
• Mutuo ipotecario tradizionale: opzione considerata favorevole sotto il profilo fiscale, grazie a un ammortamento annuo del 3% e alla conseguente diluizione dei costi in 33 esercizi. Tuttavia, lo strumento è stato scartato poiché la percentuale di intervento della banca si sarebbe attestata su un massimo del 60% o 70% del valore del progetto, imponendo all’azienda un esborso immediato di capitale proprio troppo oneroso.

La scelta strategica è ricaduta sul mutuo chirografario assistito dalla garanzia del fondo di garanzia per le PMI (Medio Credito Centrale), una formula capace di garantire:

• Una durata del piano di ammortamento adeguata alle capacità di rimborso aziendali, fissata a 12 anni.
• Una solida mitigazione del rischio per l’istituto di credito, grazie alla copertura MCC pari all’80% dell’esborso.
• Un impatto fiscale perfettamente in linea con le esigenze di bilancio, distribuito su 33 anni.

A fronte di un budget di spesa iniziale pari a 1.240.000 euro, l’operazione è stata strutturata e ottimizzata attraverso i seguenti passaggi finanziari e operativi:

1. Revisione del budget: è stato richiesto allo studio tecnico di scorporare dal preventivo il margine di guadagno teorico dell’impresa, dato che la società stava realizzando l’immobile in economia per sé stessa e non per la vendita a terzi. Grazie a questa ottimizzazione, l’importo totale dell’investimento è sceso a 1.100.000 euro.
2. Selezione del partner bancario: è stato individuato l’istituto di credito più idoneo e orientato a targetizzare questa specifica tipologia di operazione.
3. Presentazione della richiesta: è stata presentata alla banca una proposta di finanziamento chirografario di 1.000.000 di euro con durata a 12 anni, assistito da garanzia MCC.
4. Valutazione del merito creditizio: l’istituto ha effettuato un’analisi preventiva del rating aziendale e, anche sulla scorta della dettagliata relazione di presentazione redatta da Finetica, ha deliberato la piena valutabilità della pratica.
5. Delibera finale: a seguito del completamento della perizia tecnica estimativa e del formale ottenimento del certificato di garanzia MCC, la pratica è stata sottoposta al Consiglio di Amministrazione della banca, che ha espresso delibera favorevole.
6. Erogazione e utilizzo dei fondi: il finanziamento di 1.000.000 di euro è stato erogato in un’unica soluzione. Una prima quota, pari a 300.000 euro, è stata destinata al perfezionamento del primo step, ovvero l’acquisto del terreno; la restante parte della liquidità è stata canalizzata per il saldo dei materiali e la copertura delle ore di lavorazione necessarie al completamento dell’opera.