Nel panorama dei finanziamenti destinati alle imprese, il mutuo ipotecario ha rappresentato per decenni la colonna portante degli investimenti a lungo termine, in particolare per l’acquisto o la costruzione di beni immobili. Questa tipologia di finanziamento si caratterizza per un elemento giuridico ed economico ben preciso: l’erogazione del prestito da parte dell’istituto di credito è subordinata all’apposizione di una garanzia reale, nello specifico un’ipoteca di primo grado (o, in casi più rari e a fronte di ampi margini residui, di secondo grado) sull’immobile oggetto dell’operazione o su un altro bene di proprietà del richiedente.

Dal punto di vista temporale, il mutuo ipotecario si distingue per scadenze medio-lunghe, con una durata che varia generalmente dai 5 ai 20 anni. Tuttavia, uno dei limiti principali di questo strumento risiede nella percentuale di intervento della banca, ossia il cosiddetto Loan to Value (LTV). La quota di capitale erogata che l’istituto versa effettivamente al cliente è solitamente contenuta, attestandosi su un massimo del 60% o 70% del valore di perizia dell’immobile. Attualmente, il mutuo ipotecario registra una netta flessione nell’utilizzo da parte del mercato corporate. Questo calo non è dovuto solo alla necessità per l’impresa di anticipare una quota di capitale proprio molto elevata, ma riflette anche un marcato mutamento nelle politiche di rischio degli istituti di credito. Oggi le banche non gradiscono più l’escussione delle garanzie immobiliari: nel caso in cui il cliente vada in default, la gestione del bene e la successiva vendita all’asta si rivelano procedure lunghe, farraginose e costose, destinate quasi sempre a tradursi in certe perdite economiche per la banca.

Per comprendere l’evoluzione del credito aziendale, è fondamentale analizzare le nette divergenze strutturali che intercorrono tra la formula ipotecaria e quella chirografaria.

La discriminante fondamentale risiede nella natura della garanzia. Mentre il mutuo ipotecario vincola un asset specifico (l’immobile), il mutuo chirografario si fonda sulla generica capacità reddituale e sul patrimonio complessivo dell’azienda. Inoltre, sul piano dell’efficienza finanziaria, il chirografario assistito da Garanzia MCC (Medio Credito Centrale) permette alle imprese di superare il vincolo del 60-70% di erogazione tipico dell’ipotecario, intercettando finanziamenti che coprono l’intero fabbisogno del progetto senza l’onere e i costi correlati all’iscrizione di un’ipoteca notarile.